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Location non meublée : quelle fiscalité et quel apport du nouveau dispositif Jeanbrun ?

Location non meublée : quelle fiscalité et quel apport du nouveau dispositif Jeanbrun ?

Publié le : 23/04/2026 23 avril avr. 04 2026
Rédaction

Alors que la campagne de déclaration des revenus est ouverte depuis le 9 avril 2026, la question de la fiscalité des revenus locatifs est souvent au premier plan pour de nombreux propriétaires.

La location non meublée, en particulier, obéit à des règles spécifiques qu’il convient de bien maîtriser pour optimiser son imposition.

Dans ce contexte, l’entrée en vigueur du nouveau dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 suscite un intérêt : ce nouveau mécanisme est-il vraiment un levier fiscal intéressant ? 
 

La fiscalité de la location non meublée : le régime micro-foncier et le régime réel


Il existe deux régimes d’imposition différents en location non meublée.

D’abord, le micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Par ailleurs, ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 %.

Ensuite, si les revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an, le régime réel s’applique. Le bailleur peut aussi opter pour ce régime même s’il ne dépasse pas le seuil précité.

Le régime réel permet de déduire un certain nombre de frais et de charges liés au logement : frais d’entretien, travaux d’amélioration, provision pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance, intérêts d’emprunt...

Au régime réel il est aussi possible de générer un déficit foncier plafonné à 10 700 euros par an lorsque les frais et charges sont supérieurs au montant des revenus fonciers perçus.

Il peut être utile de consulter un notaire, compétent en gestion de patrimoine, afin de bénéficier de conseils adaptés et d’une simulation permettant de déterminer le régime le plus avantageux au regard de votre situation.
 

Dispositif Jeanbrun issu de la loi finances 2026 : quelles conditions et quel intérêt ?


Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies.

L’acquisition du bien doit intervenir entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour les logements neufs, ceux-ci doivent être achevés après le 1er janvier 2026, respecter la norme RE2020 et présenter une classe énergétique A ou B.

Pour les logements anciens, des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition doivent être réalisés, incluant une rénovation énergétique permettant d’atteindre au minimum la classe D.

Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de neuf ans.

L’intérêt fiscal du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement des revenus fonciers : le bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables, dans la limite de 80 % du prix d’acquisition et d’un plafond de 8 000 € par an.

Ce dispositif se cumule avec les déductions classiques du régime réel évoquées ci-dessus.

Les taux d’amortissement varient selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué.

Pour des logements neufs, le taux d’amortissement annuel est fixé en fonction de plafonds de loyer :
  • 5,5 % en cas de loyer très social ;
  • 4,5 % en cas de loyer social ;
  • 3,5 % en cas de loyer intermédiaire.

Pour les logements anciens, l’amortissement annuel s’élève à :
  • 4 % en cas de loyer très social ;
  • 3,5 % en cas de loyer social ;
  • 3 % en cas de loyer intermédiaire.

Les loyers dits « intermédiaires » visent les dispositions de l’ancien dispositif Pinel et les loyers « sociaux ou très sociaux » font référence au dispositif Loc’Avantages.
 

Limite au dispositif Jeanbrun : l’impact sur la plus-value immobilière en cas de vente


Une limite au dispositif réside dans le fait que les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur d’acquisition du bien retenue pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de vente.

La plus-value immobilière se calcule en faisant : prix de vente – prix d’acquisition. Or, si le prix d’acquisition est diminué par les amortissements, le montant de la plus-value immobilière se verra mathématiquement augmentée.

Ainsi, le choix du statut doit s’inscrire dans une stratégie de long terme et le notaire est compétent pour conseiller l’investisseur sur ce choix fiscal et sur les conséquences en lui proposant une simulation de son impôt sur la plus-value en cas de vente.

De plus, les conditions précédemment décrites mettent en exergue un cadre assez strict avec des règlementations à respecter en termes de loyers, de durée d’engagement et de performance énergétique. Ainsi, le notaire peut évaluer la pertinence du dispositif au regard de votre situation fiscale et de vos objectifs et attirer votre attention sur le cadre à respecter.
 
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