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Les passoires thermiques et l’obligation d’audit énergétique

Les passoires thermiques et l’obligation d’audit énergétique

Publié le : 26/06/2023 26 juin juin 06 2023
Rédaction

Afin de proposer un marché locatif composé de logements décents, le Gouvernement a déclaré la guerre aux passoires thermiques. Ces dernières sont des logements énergivores, déterminés par leur classement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Afin de les éradiquer du parc immobilier, la loi s’est durcie, multipliant les obligations et les interdictions. À ce titre, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 a notamment créé l’obligation de réaliser un audit énergétique règlementaire, afin de compléter les DPE des passoires thermiques.

La détermination des passoires thermiques

Les passoires thermiques sont les logements les moins performants pour la consommation d’énergie et l’impact climatique, selon le classement de l’étiquette « énergie et climat ». Cette information, présente sur le DPE, classe le logement en fonction de :
 
  • La quantité annuelle d’énergie consommée, ou estimée ;
  • La quantité d’émissions de gaz à effet de serre.

Chacune de ces évaluations classe les logements du plus performant (A) au moins performant (G), en matière de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. C’est la plus mauvaise évaluation des deux qui est retenue pour déterminer la classe énergétique du logement. Aussi, un logement bénéficiant d’une classe A ou B est considéré comme économe, alors qu’un logement disposant d’une classe F ou G est considéré comme énergivore, aussi appelé « passoire thermique ».

Ce classement entraîne des conséquences très concrètes pour les propriétaires bailleurs et les locataires. En effet, les logements dont la consommation d’énergie dépasse 449 kWh par mètre carré ne peuvent plus être proposés à la location, depuis le 1er janvier 2023. Cette interdiction s’étend aux logements classés :
  • G, à partir du 1er janvier 2025 ;
  • F, à partir du 1er janvier 2028 ;
  • E, à partir du 1er janvier 2034.
Par ailleurs, les passoires thermiques (classées F ou G) font l’objet d’un gel de l’augmentation des loyers depuis le 22 août 2022, et vont faire l’objet d’un audit énergétique.

L’obligation d’audit énergétique règlementaire

La réalisation d’un audit énergétique règlementaire est obligatoire pour les ventes de logements, conclues à partir du :
  • 1er avril 2023, pour les logements classés F ou G ;
  • 1er janvier 2025, pour les logements classés E ;
  • 1er janvier 2034, pour les logements classés D.
L’audit énergétique complète le DPE en formulant des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement. Il doit présenter au moins deux scénarios de travaux afin d’augmenter la classe énergétique du logement. Ainsi, ces propositions doivent permettre à l’acquéreur d’un logement classé F ou G, d’atteindre la classe C, s’il réalise les travaux prescrits.  

En définitive, le contenu de l’audit est composé :
 
  • D’un état des lieux du bien ;
  • D’une estimation de la performance du logement, sur la base du DPE ;
  • Des propositions de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique.

Ce document doit être remis au potentiel acquéreur dès la première visite du bien, et être joint à la promesse de vente. En revanche, la vente n’exige pas la réalisation des travaux recommandés, l’acquéreur doit simplement être informé des travaux conseillés afin de pouvoir les intégrer dans son projet d’achat.
 
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